CET no financiamento imobiliário: o que é e como usar para comparar propostas
Entenda o Custo Efetivo Total (CET), o que ele inclui e exclui, como pedir ao banco e como usá-lo junto com o valor total pago para escolher a proposta mais barata.
O CET (Custo Efetivo Total) é a taxa, expressa em percentual ao ano, que reúne todos os custos do financiamento: juros, seguros obrigatórios, tarifas, tributos e demais despesas cobradas pelo banco. É o número que melhor permite comparar duas propostas, porque a taxa de juros isolada não mostra o que será realmente pago. Você tem o direito de receber o CET por escrito antes de assinar o contrato, e é a primeira coisa que deve pedir ao atender uma simulação.
Neste guia você vai ver o que entra e o que não entra no CET, como ele funciona numericamente, em que situações ele pode enganar e como combiná-lo com outras medidas, como o valor total pago e a planilha de evolução do saldo.
O que o CET inclui
De forma geral, o CET considera todos os fluxos de pagamento que decorrem do contrato e que o consumidor faz ao banco ou a terceiros indicados por ele:
- juros remuneratórios da operação;
- prêmios dos seguros obrigatórios, como o de morte e invalidez permanente (MIP) e o de danos físicos ao imóvel (DFI);
- tarifa de avaliação do imóvel e outras tarifas autorizadas;
- tarifa de administração mensal, quando existir;
- tributos incidentes na operação.
O CET é calculado como a taxa de desconto que iguala o valor líquido recebido (o valor liberado) ao valor presente de todos os pagamentos futuros. Em termos simples: se você recebe R$ 300.000 (líquidos de tarifas pagas na liberação) e paga uma série de parcelas com seguros e tarifas, o CET é a taxa que faz esses pagamentos "valerem" R$ 300.000 hoje.
O que o CET normalmente não inclui
- Custos pagos a terceiros que não fazem parte do contrato, como ITBI, escritura e registro. Veja o guia de custos extras.
- Entrada paga ao vendedor.
- Despesas de condomínio, IPTU e manutenção do imóvel.
- Produtos que você contrata por conta própria.
Por isso, o CET mede o custo do financiamento, e não o custo da compra do imóvel. Para planejar o caixa necessário, some o CET com os custos de entrada na calculadora de custos de entrada.
Exemplo numérico simplificado
Exemplo ilustrativo, com valores hipotéticos: duas propostas para financiar R$ 200.000 em 20 anos.
| Item | Proposta X | Proposta Y |
|---|---|---|
| Juros nominais | 10,0% ao ano | 10,6% ao ano |
| Seguros mensais (MIP + DFI) no início | R$ 180 | R$ 110 |
| Tarifa de administração | R$ 25 por mês | Sem tarifa |
| Avaliação do imóvel | R$ 3.500 | R$ 3.500 |
| CET (hipotético) | Mais alto | Mais baixo |
Mesmo com juros nominais mais altos, a proposta Y pode ter CET menor, porque os seguros e a tarifa mensal da proposta X somam algumas centenas de reais por mês durante 240 meses. R$ 70 de diferença no seguro e R$ 25 de tarifa dão R$ 95 por mês, ou R$ 22.800 em 20 anos, sem contar a evolução do saldo. É por isso que o CET pesa mais do que a taxa de juros na hora de decidir.
Como pedir o CET ao banco
- Peça a simulação por escrito, no aplicativo, por e-mail ou em documento impresso, com o cenário detalhado: valor do imóvel, entrada, valor financiado, prazo, sistema de amortização e indexador.
- Solicite o CET mensal e anual e a discriminação dos itens que o compõem.
- Peça a planilha de evolução do saldo devedor, com a parcela de cada mês, os juros, a amortização e os seguros.
- Confirme se o CET está calculado com as mesmas premissas para os outros bancos.
- Guarde os documentos. Se o contrato final divergir da proposta, você terá prova para questionar.
Limites do CET
O CET é a melhor ferramenta de comparação, mas tem limitações que você precisa conhecer:
- Pressupõe que você paga até o fim do prazo. Se você pretende amortizar ou quitar antes, a ordem das propostas pode mudar, pois tarifas fixas iniciais pesam mais em prazos curtos e juros pesam mais em prazos longos.
- Depende das premissas de indexador. Se o contrato é corrigido pela TR ou pelo IPCA, o banco usa uma projeção para calcular o CET, e a realidade pode ser diferente.
- Pode variar com o seguro. O prêmio do seguro muda com a idade, o valor do saldo e o valor do imóvel, e a simulação usa estimativas.
- Não mostra flexibilidade. Regras de amortização, portabilidade e renegociação não aparecem no CET.
Por isso, use o CET como primeiro filtro e depois compare o valor total pago e as regras do contrato. Para entender o impacto da duração, teste prazos diferentes no simulador de financiamento.
Erros comuns na leitura do CET
- Confundir o CET mensal com o anual.
- Comparar o CET de um financiamento em SAC com o de um em Price sem considerar que a estrutura de pagamentos é diferente. O CET leva isso em conta, mas o orçamento mensal é outro.
- Aceitar um CET "estimado" sem planilha de apoio.
- Ignorar que o CET inclui itens que você poderia reduzir, como escolher uma seguradora mais barata quando permitido.
Perguntas frequentes
O CET é igual à taxa efetiva de juros?
Não. A taxa efetiva considera só os juros. O CET adiciona seguros, tarifas e tributos e, por isso, é sempre igual ou maior.
O banco pode alterar o CET depois da proposta?
O CET deve constar no contrato. Condições simuladas podem mudar até a assinatura, por isso confirme o CET na minuta final.
Qual CET é considerado bom?
Não há um número universal. Compare com outras propostas atuais para o mesmo perfil e com as taxas médias do Banco Central.
Fontes
- Banco Central do Brasil — normas sobre o CET e transparência em operações de crédito
- Ministério da Fazenda — política econômica e proteção ao consumidor de serviços financeiros
- Consumidor.gov.br — reclamações sobre falta de informação em contratos
