SAC ou Tabela Price: qual sistema de amortização escolher no financiamento

Se você quer pagar menos juros no total, o SAC costuma ser a melhor escolha. Se precisa de uma parcela inicial menor para caber no orçamento ou para ser aprovado, a Tabela Price pode ser a saída. A diferença está em como cada sistema divide a parcela entre juros e amortização, e essa divisão se repete por 20, 30 ou 35 anos. Escolher sem entender é uma das decisões mais caras do primeiro financiamento.

Neste guia você vai ver a lógica dos dois sistemas, um exemplo numérico com a conta mostrada, uma tabela de decisão e os cuidados que quase ninguém comenta, como o efeito da TR e a exigência de renda. Para testar valores próprios, use o simulador de financiamento.

Como o SAC funciona

SAC significa Sistema de Amortização Constante. A cada mês você amortiza uma parcela fixa do valor financiado, que é o valor dividido pelo número de meses. Sobre o saldo devedor restante incidem os juros do mês. Como o saldo cai a cada pagamento, os juros caem, e a parcela total diminui mês a mês.

Exemplo ilustrativo: financiamento de R$ 240.000 em 240 meses, com juros de 1% ao mês (valores hipotéticos, sem seguros nem correção).

• Amortização mensal: 240.000 ÷ 240 = R$ 1.000.
• Juros do primeiro mês: 240.000 × 1% = R$ 2.400.
• Primeira parcela: 1.000 + 2.400 = R$ 3.400.
• Juros do último mês: saldo de R$ 1.000 × 1% = R$ 10, e a última parcela é cerca de R$ 1.010.
• Total de juros: aproximadamente 1% × saldo médio × meses = 1% × 240.000 × (240 + 1) ÷ 2 = R$ 289.200.

A parcela começa alta e termina muito menor. Isso significa que o SAC exige renda maior no início, mas o saldo devedor cai de forma consistente.

Como a Tabela Price funciona

Na Tabela Price (também chamada de sistema francês), a parcela é constante, calculada pela fórmula: parcela = valor × i ÷ (1 − (1 + i)^−n). No começo, a maior parte da parcela é juros e a amortização do saldo é pequena. Com o tempo, a proporção se inverte.

No mesmo exemplo ilustrativo (R$ 240.000, 240 meses, 1% ao mês):

• Parcela: 240.000 × 0,01 ÷ (1 − 1,01^−240), o que dá cerca de R$ 2.643.
• Juros do primeiro mês: R$ 2.400. Amortização do primeiro mês: apenas cerca de R$ 243.
• Total pago: 2.643 × 240 ≈ R$ 634.300, o que significa aproximadamente R$ 394.300 de juros.

Comparando com o SAC do mesmo exemplo (juros de cerca de R$ 289.200), a Price teria uns R$ 105.000 a mais de juros, mas uma primeira parcela cerca de R$ 757 menor. Esses valores são aproximados e servem para a lógica da comparação.

Tabela de comparação

Quando o SAC costuma compensar

• Você tem renda estável e folga para a parcela inicial mais alta.
• Planeja ficar muito tempo no imóvel e quer reduzir o custo total.
• Quer que o saldo devedor caia rápido, o que ajuda se pretende vender ou fazer portabilidade no futuro.
• Espera que a renda cresça, mas quer a segurança de ter a parcela diminuindo.

Quando a Price pode fazer sentido

• A parcela do SAC não cabe no limite de comprometimento de renda do banco e você não consegue ser aprovado.
• Você prefere parcelas previsíveis por considerar que sua renda é apertada no início da vida adulta.
• Pretende amortizar bastante ou quitar antecipadamente em poucos anos, o que reduz a desvantagem dos juros altos do início.

Mesmo assim, avalie a alternativa de aumentar a entrada ou o prazo no SAC. Às vezes, estender o prazo de 25 para 30 anos no SAC dá uma parcela inicial similar à da Price com 25 anos, e com custo total menor.

Pontos de atenção que passam despercebidos

1. Seguros: o prêmio do seguro de morte e invalidez e do seguro do imóvel incide sobre o saldo devedor e o valor do imóvel. No SAC, como o saldo cai rápido, o valor do seguro tende a diminuir mais depressa.
2. Correção do saldo: se o contrato prevê correção por TR ou IPCA, o saldo pode crescer mesmo pagando a parcela. Na Price, a lenta amortização inicial faz o efeito da correção pesar mais.
3. Disponibilidade: nem todos os bancos oferecem os dois sistemas em todas as linhas. Algumas instituições têm priorizado o SAC, e alguns programas só trabalham com ele. Pergunte quais opções estão disponíveis.
4. Entrada e cota de financiamento: a cota máxima financiada pode variar conforme o sistema escolhido e a política do banco, então confirme na simulação.

Como decidir na prática

1. Faça duas simulações na mesma instituição, uma em SAC e outra em Price, com o mesmo prazo e entrada.
2. Anote a primeira parcela, a última parcela, o total pago e o CET.
3. Compare a primeira parcela com sua renda familiar bruta e com suas outras despesas fixas.
4. Escolha o SAC se o orçamento aguentar com folga. Se estiver no limite, considere ajustar entrada e prazo antes de migrar para a Price.
5. Guarde a planilha de evolução do saldo para conferir os pagamentos ao longo dos anos.

Perguntas frequentes

O SAC é sempre mais barato que a Price?

Na mesma taxa e prazo, o SAC gera menos juros totais. Porém, bancos podem oferecer taxas ou condições diferentes para cada sistema, então compare as simulações reais.

Posso trocar de Price para SAC depois?

Depende do contrato e do banco. A alteração costuma exigir renegociação ou portabilidade. Avalie os custos antes.

A parcela da Price nunca muda?

A parte principal é constante, mas seguros, tarifas e a correção do saldo podem alterar o valor cobrado de um mês para outro.

Fontes

• Banco Central do Brasil — regras de crédito e estatísticas do mercado imobiliário
• Caixa Econômica Federal — informações sobre financiamento habitacional e sistemas de amortização
• Comissão de Valores Mobiliários — educação financeira e conceitos de juros compostos