Custos extras do financiamento imobiliário: ITBI, escritura, registro e outros
Descubra quais custos você paga além da entrada ao financiar um imóvel, como ITBI, escritura, registro, avaliação, certidões e mudança, e como estimar cada um.
Além da entrada e das parcelas, quem compra um imóvel financiado paga ITBI, escritura (quando exigida), registro em cartório, taxa de avaliação, certidões e outras despesas. Em conjunto, esses custos costumam representar alguns pontos percentuais do valor do imóvel, e o banco normalmente não os inclui no valor financiado. Por isso, planejar o caixa para esses itens é tão importante quanto juntar a entrada. Muitos compradores descobrem tarde que o dinheiro reservado só cobria a entrada.
Este guia lista cada custo, explica quem define o valor, mostra como estimar e dá dicas para economizar legalmente. Para somar tudo, use a calculadora de custos de entrada.
ITBI: imposto sobre a transmissão do imóvel
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal, pago pelo comprador à prefeitura da cidade onde o imóvel está. A alíquota é definida por lei de cada município, e a base de cálculo é, em regra, o maior valor entre o preço da transação e o valor venal de referência adotado pela prefeitura. Por isso, o valor varia muito de uma cidade para outra. É necessário pagar o ITBI antes do registro da compra no cartório.
Exemplo ilustrativo (valores hipotéticos): imóvel de R$ 400.000 em município cuja alíquota fosse 3%. O ITBI seria 400.000 × 3% = R$ 12.000. Em outra cidade com alíquota de 2%, seriam R$ 8.000. Consulte a prefeitura para saber a alíquota real, porque alguns municípios oferecem redução para financiamentos do SFH ou para o primeiro imóvel.
Escritura e registro
- Escritura pública (cartório de notas): em compras com financiamento, muitas vezes o contrato do banco já vale como escritura (instrumento particular com força de escritura pública), mas em outros casos ela é exigida. Quando necessária, tem custo por tabela estadual.
- Registro de imóveis (cartório de registro): registra a transferência da propriedade para o seu nome e a alienação fiduciária em favor do banco. É indispensável: sem registro, você não é legalmente o proprietário.
Os valores dos emolumentos são fixados por tabelas estaduais e crescem conforme o valor do imóvel, em faixas. Para estimar, consulte o cartório de registro de imóveis ou os sites oficiais do tribunal de justiça do estado. Programas habitacionais com subsídio costumam ter redução nos emolumentos.
Outros custos comuns
| Custo | Quem recebe | Observação |
|---|---|---|
| Taxa de avaliação do imóvel | Banco ou empresa avaliadora | Paga na contratação, mesmo se o crédito não seguir |
| Certidões do imóvel e do vendedor | Cartórios e órgãos públicos | Valores de tabela, validade curta |
| Despachante ou assessoria | Profissional contratado | Opcional, mas comum |
| Comissão de corretagem | Corretor de imóveis | Em regra paga pelo vendedor, mas confirme no contrato |
| Taxa de transferência de condomínio | Administradora | Existe em alguns condomínios |
| Mudança, reformas e móveis | Prestadores | Não obrigatórios, mas devem entrar no planejamento |
Sobre a comissão de corretagem, o costume é que seja paga pelo vendedor, mas em imóveis novos e na planta o comprador pode ser cobrado, e a lei exige transparência. Peça tudo por escrito e confirme quem paga.
Seguros e tarifas da contratação
Parte dos custos entra mensalmente na parcela: os seguros de morte e invalidez permanente (MIP) e de danos físicos ao imóvel (DFI) e, em algumas instituições, uma tarifa de administração. Eles fazem parte do CET. Veja o guia de CET e o de seguros.
Como estimar o total
Uma regra prática é reservar um percentual do valor do imóvel para esses custos, ajustando conforme a cidade. Um raciocínio de planejamento:
- Calcule o ITBI com a alíquota da prefeitura.
- Some escritura e registro conforme a tabela do estado (peça orçamento ao cartório).
- Acrescente avaliação, certidões e despachante.
- Some uma folga para imprevistos e para a mudança.
- Compare com a sua reserva e ajuste o plano antes de assinar.
Exemplo ilustrativo: imóvel de R$ 400.000, com ITBI de R$ 12.000, registro e escritura de R$ 6.000, avaliação de R$ 4.000 e demais custos de R$ 2.000. Total: R$ 24.000, ou seja, 6% do valor do imóvel, que precisam estar disponíveis à parte da entrada. Os números são hipotéticos e variam muito.
Como reduzir custos de forma legal
- Pergunte à prefeitura se há desconto de ITBI para financiamento pelo SFH ou para o primeiro imóvel.
- Verifique se o seu financiamento se enquadra em programa habitacional com redução de emolumentos.
- Compare orçamentos de despachantes ou resolva você mesmo os trâmites mais simples.
- Cuidado com a ideia de declarar valor menor na escritura para pagar menos ITBI: é prática irregular que gera risco fiscal e pode prejudicar o financiamento, já que o banco usa o menor valor entre a compra e a avaliação.
Erros comuns
- Contar apenas com a entrada e esquecer o ITBI.
- Fechar com o vendedor sem saber quem paga certidões e corretagem.
- Não separar o dinheiro para o registro, que atrasa a liberação do crédito.
- Achar que o banco financia as despesas de cartório. Em geral, não financia.
Perguntas frequentes
O ITBI pode ser parcelado?
Alguns municípios permitem parcelamento. Consulte a prefeitura.
Quem paga o ITBI, o comprador ou o vendedor?
Em regra, o comprador, salvo acordo diferente em contrato. Confirme na proposta de compra.
Posso financiar os custos de cartório junto com o imóvel?
Em geral, não. Algumas linhas ou programas aceitam incluir parte das despesas, mas é exceção. Pergunte ao banco.
Fontes
- Prefeituras municipais (portal gov.br) — localize o serviço de ITBI do seu município
- Colégio Notarial do Brasil — escrituras e atos notariais
- Banco Central do Brasil — tarifas bancárias permitidas
